Wer dachte, dass die Coronavirus-Pandemie dem Immobilienboom in Deutschland ein Ende bereitet, hat sich geirrt. Der Immobilienmarkt boomt, insbesondere deutsche Ballungszentren profitieren vom Aufschwung. So kletterten ­beispielsweise die Preise für Wohnimmobilien in Frankfurt in den ersten sechs Monaten 2020 um 9,1 % nach oben.

Die Gründe dafür sind vielschichtig: Seit jeher bieten Städte ihren Bewohnern grössere Chancen, wodurch sie verschiedenste Schichten (etwa Studenten, Arbeitnehmer oder Unternehmer) anziehen – und die Nachfrage steigt, während das An­gebot nicht schnell genug ausgeweitet wird: Jedes Jahr fehlen in Deutschland rund 100.000 Wohnungen. Ho­he Nachfrage und niedriges Angebot bedeuten kontinuierlich steigende Miet- und Kaufpreise. Verschärft wird die Situation aber vor allem auch durch die mangelnde Kooperation zwischen privaten Akteuren und der öffent­lichen Hand, wie der langjährige ­Immobilienunternehmer Holger Rausch erklärt.

Ursprünglich wollte Rausch Diplomat werden. Doch mit dem Mauerfall, mit dem damals im Osten keiner rechnete, änderte sich sein Lebensplan: Er verabschiedete sich von seiner ursprünglichen Idee und heuerte 1990 für vier Jahre in einem Immobilienunternehmen an. Danach wurde er Partner bei Minerva Immo­bilien, einem Unternehmen, das sich auf Investitionen in Immobilien mit und für vermögende Privatkunden spezialisiert hat.

Die ersten Zielobjekte von Rauschs unternehmerischer Tätigkeit: denkmalgeschützte Gebäude. Das ist insofern unüblich, als solche Bauten meist sehr komplexen Vorschriften und Regelwerken unter­liegen. Rauschs Interesse war jedoch gross – und zwar aus zwei Gründen, sagt er: „Erstens sind solche Gebäude erhaltenswert, schön und als Aufgabe sehr interessant. Zweitens war es steuerlich begünstigt, sich diesen Objekten zu widmen.“ Nach und nach erweiterte Rausch sein Geschäftsfeld als Bauträger mit dem Schwerpunkt im Neubau. 1998 erfolgte die Expansion nach Spanien, wo 300 Ferienappartements an der Costa del Sol entwickelt wurden.

In Kooperation mit privaten Investoren erwarb Minerva im Anschluss ein erstes Wohnportfolio in Berlin sowie bundesweit weitere Gewerbeportfolios. Nachdem sich das Unternehmen in der Immobilienentwicklung bewiesen hatte, stellte man den Betrieb 2007 ganz neu auf. Das Unternehmen war zu diesem Zeitpunkt gross genug, Beteiligungen und Dienstleistungen für eigene und partnerschaftliche Investments in den Vordergrund zu rücken. Von nun an wagte sich Minerva Immo­bilien an richtig grosse Projekte.

2008 erwarb das Unternehmen ein 12.000 m2 grosses Grundstück am Berliner Hauptbahnhof, wo das Hotel Motel One errichtet wurde. Rauschs Lieblingsobjekt ist jedoch Sapphire, ein futuristisch anmutendes Wohngebäude des Stararchitekten Daniel Libeskind, der mit seinem langjährigen Geschäftspartner Rainer Bahr ein Zeichen moderner Architektur in Berlin setzen konnte. Rausch: „Die Fassade besteht aus italienischen Keramikplatten, die in der letzten Brennstufe mit Titanpulver beschichtet wurden. Daher bekommt das Gebäude eine Metalloptik – und die Farben ändern sich bei unterschiedlichen Licht­verhältnissen.“

Auch insgesamt ist Rausch zufrieden mit der unternehmerischen Entwicklung: Die gängigen Projekte liegen hinsichtlich Investitions­volumen zwischen zehn und 50 Millionen €. Bei Gewerbeobjekten wer­den derzeit auch Investitionsgrössen über 100 Millionen € mit seinen Partnern von Econcept sowie verbundenen Investoren angepeilt.

Holger Rausch
...ist seit 1994 als Immobilienunternehmer und geschäftsführender Gesellschafter bei Minerva Immobilien tätig. Er investiert mit seinen Partnern in die Entwicklung von Wohn- und Büroimmobilien in Berlin und dem Bundesgebiet, beteiligt sich an Hotelprojektentwicklungen und managt Assets für Investoren. Dabei wurde bisher mehr als eine Milliarde € erfolgreich investiert.

Und so sind es nicht die ­eigenen Zahlen, die Rausch Kopfschmerzen bereiten, sondern das Marktumfeld an sich. Denn die Aufgabe von Immobilienunternehmen wie Minerva sei es, so der geschäftsführende Gesellschafter, die Interessen von Investoren, Mietern, Anlegern und dem Markt zu kombinieren. Doch das passiere schon seit Längerem nicht mehr, da der Gesetz­geber die Regeln zum Nachteil der Privaten umkremple. Dazu gehört das staatliche Vorkaufsrecht, angesichts dessen sich der Staat gegenüber den Privaten Vorteile verschafft.

Die deutsche Bundesregierung hat wegen des Wohnungsmangels zusätzlich ein Baugebot verabschiedet. Was gut gemeint war, um Spekulanten innerstädtische Grundstücke zu entziehen, schlägt in die entgegengesetzte Richtung um – denn private Eigentümer werden dadurch laut Rausch gezwungen, zu bauen. „Mieter mit niedrigem Einkommen müssen geschützt werden, das bestreitet keiner. Allerdings greift der Staat mittlerweile massiv in die Privatautonomie eines jeden Einzelnen ein. Das schädigt die Branche. Als wäre das nicht genug, will man ein Umwandlungsverbot erlassen. Das bedeutet, dass mir der Staat verbietet, dass ich als Privater meine vermietete Eigentums­wohnung morgen wieder verkaufe“, so Rausch.

Umfragen zufolge wollen sich in Deutschland 70 bis 80 % der Bürger Immo­bilieneigentum erarbeiten. Laut Rausch wird den Menschen diese Möglichkeit jedoch durch die Massnahmen verwehrt. Denn die einzige Möglichkeit, ausreichend bezahl­baren Wohnraum zu schaffen, sei, dass private Investoren, Mieter und der Staat an einem Strang ziehen und die Interessen des jeweils anderen berücksichtigen. Rausch: „Wenn das nicht realisiert wird, hat keiner was davon. Der Markt kann Krisen bewältigen, und der Staat soll auch unterstützen – aber nicht an vorderster Front eingreifen.“

Text: Muamer Bećirović
Foto: Jörg Klaus

Dieses Advertorial erschien in unserer Oktober-Ausgabe 2020 „Handel“.