Simon Brunke ist ein Mensch, der Euphorie versprüht. Wenn er über sein Unternehmen Exporo spricht, würden Zyniker ihn vielleicht sogar belächeln – Brunke spricht nämlich voller Überzeugung von der „Digita­lisierung und Demokratisierung einer alten Branche“, von „effizientem, ­di­gitalem Investieren“, von der „Disruption eines intransparenten Marktes“. Die Mission von Exporo fasst er gleich zu Beginn unseres Gesprächs, das wegen der Corona­krise per Telefon stattfindet, in einem Satz zusammen: „Wir wollen es jedem Menschen ermöglichen, digital in ­Immobilien zu investieren – und zwar wie ein Grossanleger.“

Doch ein Blick auf die Zahlen zeigt auch Skeptikern, dass Brunke – der Exporo mit den Mitgründern Julian Oertzen, Björn Maronde
und Tim Bütecke 2014 in Hamburg gestartet hat (Letzterer ist nicht mehr im Unternehmen aktiv) – tatsächlich an etwas richtig Grossem schraubt. Exporo bietet Anlegern die Möglichkeit, bereits ab 500 € und vollständig digital in Immobilien zu investieren. In den letzten sechs Jahren hat Exporo damit über 500 Millionen € Anlegergelder vermittelt; durch den Zusammenschluss mit dem Mit­bewerber Zinsland im Oktober 2019 ist der Marktanteil des Unternehmens in Deutschland zudem auf 80 % gewachsen. Investoren haben insgesamt rund 60 Millionen € ­Eigenkapital in die Exporo AG gesteckt.

Mehr als 25.000 Anleger investieren über Exporo heute bereits digital in Immobilien, der Umsatz lag 2019 bei etwa 23 Millionen €. Doch Brunke, der als Mitgründer und CEO die Geschicke des Unternehmens leitet, will noch viel höher hinaus. Dazu soll die Investitionsschwelle noch weiter fallen – Brunke spricht von ­Anlagen ab 1 €. Das soll das Wachstum sti­mulieren, indem eine jüngere ­Zielgruppe angesprochen wird.

Die weitere Expansion nach Frankreich, Österreich und in die Niederlande soll den internationalen Fokus erweitern, und über Blockchain-Lösungen und Tokenisierung will Exporo den Investitionsprozess für Anleger noch effizienter gestalten, was gleichzeitig die Kosten deutlich reduzieren würde. Doch das Unternehmen hat trotz – oder gerade wegen – seines rasanten Wachstums auch mit Herausforderungen zu kämpfen. Denn klarerweise profitierte Exporo, wie die Branche als Ganzes, vom mittlerweile über zehn Jahre andauernden Boom am deutschen Immobilienmarkt. Doch die Coronakrise droht, diese „Party“ zu beenden, denn mit ausfallenden Haus- und Wohnungsbesichtigungen, weniger Neuabschlüssen und ­ausbleibenden Mieterhöhungen könnten auch die Immobilienpreise in Deutschland und Europa stagnieren oder sogar fallen.

Simon Brunke
... studierte Betriebs­wirtschaft in Hannover. Er baute während des Studiums einen Versicherungsmaklerbetrieb mit auf, bevor er Finanzvorstand der Wirtschaftskanzlei Wika AG wurde. 2014 gründete er mit Julian Oertzen, Björn Maronde und Tim Bütecke in Hamburg Exporo.

Brunke sieht die Situation differenziert: „Wir rechnen natürlich mit einem Impact auf den Markt. Aber im Gegensatz zu anderen Assetklassen, insbesondere liquiden Klassen wie Aktien, haben wir es bei Immobilien mit einem weitgehend stabilen Markt zu tun.“ Das bei Deutschen und Österreichern so beliebte „Betongold“ dürfte sich, wenn man Brunke glaubt, also auch in dieser Krise – zumindest im Vergleich – bewähren. Heraus­fordernd ist jedoch auch, die Re­putation bei zunehmendem Wachstum zu managen. Exporos bis dahin blütenweisse Weste in Sachen Projekt­auswahl erhielt 2019 einen kleinen Dämpfer, als erstmals zwei Projekte nicht zurückgezahlt werden konnten, da der Entwickler Insolvenz anmelden musste – die Sicherheiten befinden sich derzeit in der Ver­wertung, Ausgang offen. ­Experten überbe­werten das angesichts der insgesamt 310 Finanzierungsprojekte und 22 Bestandsobjekte, die Exporo bis dato umgesetzt hat, jedoch nicht. Das könne passieren, so der Tenor aus der Szene. Doch Medienberichte nahmen die Geschichte natürlich grossflächig auf, und da Exporos wichtigste Währung das Vertrauen der Anleger ist, war das alle andere als ideal.

Fest steht, dass die Mischung aus Rezession, Expansion, ­neuen Technologien und den eigenen grossen Ambitionen Brunke und seine 200 Mitarbeiter die nächsten Jahre gut beschäftigen wird. Wer einen ganzen Markt revolutionieren will, darf über Herausforderungen sowieso nicht jammern.

Das Geschäftsmodell von Exporo funktioniert folgendermassen: Projektentwickler sind oftmals nicht mit ausreichend Eigenkapital aus­gestattet, um Immobilienprojekte eigenständig und/oder ganz ohne Fremdkapital umzusetzen. Normalerweise bekommen sie dieses Geld von Banken oder anderen Akteuren, etwa institutionellen Investoren. Exporo geht jedoch einen anderen Weg und macht sich die Masse zunutze, indem Kleinanleger Geld in konkrete Immobilienprojekte einbringen, also dem Entwickler quasi zusammen über die Plattform ein grosses Darlehen anbieten.

Das Geld geht in die Finanzierung von Immobilienprojekten, wie zum Beispiel einem Neubau. Exporo vermittelt über die Plattform dem Projektentwickler das Kapital zu einem konkreten Zinssatz, wovon der Anleger auf der anderen Seite eine fixe Rendite erhält, die zwischen 5 und 7 % liegt. Die Differenz bekommt Exporo, für diverse Nebenkosten. „Keine versteckten Gebühren, keine Intransparenz“, sagt Brunke zum eigenen Ansatz.

Seit Januar 2018 ist Exporo aber nicht nur im Bereich Finanzierung, sondern auch bei Bestandsimmobilien aktiv. Da bekommen Anleger zwar in der Regel eine etwas gerin­gere Verzinsung – beispielsweise 4,1 % –, partizipieren aber an den Wertsteigerungen der Objekte über die Laufzeit. 80 % davon gehen an die Anleger, 20 % dienen Exporo in diesem Fall, um Geld zu verdienen. Neben dem reibungslosen „Kundenerlebnis“ fusst Exporos Leistung gegenüber den Anlegern vor allem auch auf der Auswahl der jeweiligen Immobilien. „Die wichtigste Aufgabe, die wir haben, ist es, die richtigen Projekte und Objekte zu finden“, sagt Brunke. Anleger bekommen aufgrund der strengen Auswahl­kriterien nur etwa 5 % aller Investment­opportunitäten überhaupt zu sehen. Alle anderen Anfragen werden vom Expertenteam des Hamburger Unternehmens ausgesiebt, da sie nicht die Anforderungen erfüllen.

Der Bedarf am Kapital der Exporo-Anleger ist jedenfalls vorhanden: Der deutsche Immobilienentwicklungsmarkt benötigt – abseits von Bankenkrediten – laut Brunke ein Finanzierungsvolumen von rund 13 Milliarden € pro Jahr. Dieses Volumen wurde bisher von institu­tionellen Investoren, Family Offices etc. abgedeckt – und jetzt eben auch von Exporo. „Der Markt ist riesig“, sagt Brunke.

Aktuell ist der Grossteil der Projekte noch Finanzierung, doch Brunke will die Umsatzanteile der beiden Säulen mittelfristig auf 50/50 (Exporo Finanzierung/Exporo Bestand) heben. Der Fokus des Unternehmens ist Deutschland, obwohl auch Aktivitäten in Österreich und eine Expansion ins benachbarte Ausland, konkret Frankreich und die Niederlande, bereits umgesetzt werden.

Mit mehr als 25.000 Anlegern ist das Unternehmen mittlerweile gut aufgestellt. Jene Anleger, die einmal Geld investiert haben, bleiben in der Regel – und werden dann über die Zeit profitabel für Exporo. Denn die Akquise pro Anleger ist recht teuer, sie kostet zwischen 500 und 700 € pro Kunde, wie Brunke im „OMR Podcast“ von Philipp Westermeyer erzählte. Doch im Schnitt investieren die Anleger dann auch sechsmal pro Jahr.

Der durchschnittliche Ex­poro-­Investor ist zu 72 % männlich, 48 Jahre alt und legt im Schnitt pro Investment eine Summe von 2.800 € bei Finanzierungsprojekten und 3.300 € bei Bestandsobjekten an. Um auch eine jüngere Zielgruppe anzusprechen, soll die Schwelle, ab der investiert werden kann, laut Brunke früher oder später von aktuell 500 € auf bis zu 1 € sinken. Doch sind solche Beträge – selbst mit einer ­effizienten Kostenstruktur – überhaupt noch sinnvoll? Scheinbar schon.

„Obwohl wir nicht einmal die Hälfte der Marge der ‚alten Welt‘ haben, könnten wir sie noch weiter reduzieren und trotzdem mittelfristig Geld verdienen – ein Vorteil für unsere Anleger, aber auch für Exporo. Deswegen glauben wir, dass digitales Eigentum die Zukunft ist“, so Brunke. Obwohl er auch zugibt, dass die Aktion „Investieren schon ab 1 €“ vor allem dem Zweck dient, sowohl neue Kundengruppen anzusprechen als auch die Überlegenheit der digitalen Investmentstruktur zu beweisen.

Bereits aus Schulzeiten kennt sich das Vorstandstrio von Exporo. Brunke, Oertzen und Maronde machten gemeinsam Abitur – es sollte aber bis 2013 dauern, bis die Idee, Immo­bilieninvestments zu digitalisieren, geboren wurde. Brunke selbst war ­zuvor Gründer eines Versicherungsmaklers, baute ein Unternehmen mit 18 Büros und 600 Vertriebsmitarbeitern auf. Doch der Wunsch nach einem skalierbaren Modell brachte ihn auf die Idee, eine digitale Plattform zu kreieren. Vertriebs-Know-how war also da; die digitale Expertise brachte Maronde ein, während ­Oertzen als ehemaliger Unternehmensberater wusste, wie man mit Fokus die rich­tigen Dinge umsetzt.

Ganz Hamburger Kaufmänner, versuchten die drei zu Beginn, möglichst schnell profitabel zu werden. Doch die frisch gebackenen Unternehmer merkten damals rasch, dass schnelles Wachstum viel Geld benötigt. Brunke: „Auf kleiner Flamme hätten wir schon früh den Break-even erreichen können. Wir haben dann aber 500.000 € von einem Bekannten bekommen, und das hat sehr gut funktioniert. Wir wollten die Chance ergreifen, den europäischen Marktführer im Bereich digitaler Immobilieninvestments aufzubauen. Das geht nur mit finanzieller Unterstützung.“ 2019 schloss das Start-up eine weitere Finanzierungsrunde über 43 Millionen € ab, an Bord waren Investoren wie Holtzbrinck Ventures, E.Ventures, Partech Growth und ­Heartcore Capital.

Brunke erwähnt, dass jetzt gerade einige Themen „on hold“ seien, da die Coronakrise auch für Exporo nur schwer abschätzbar sei. Doch die grundlegenden Ideen sind klar: Exporo macht sich die Blockchain-Technologie zunutze, um die Kosten weiter zu reduzieren und den Prozess für die Kunden deutlich zu vereinfachen. Auch einen Sparplan strebt Exporo zeitnah an: Damit könnten Anleger nicht mehr nur in spezifische Projekte investieren, sondern automatisch schon sehr kleine Beträge auf mehrere Immobilien streuen. Des Weiteren ist bereits ein Handelsplatz live, auf dem digitale Immobilienanteile quasi wie Aktien gehandelt werden können. Brunke: „Hier sind wir noch im Anfangsstadium, konnten aber bereits wichtige Meilensteine erreichen, und es wurden schon Tausende Trades erfolgreich durchgeführt.“ Darüber hinaus wird Exporo auch mit anderen Fintechs koope­rieren. Es gebe schon konkrete Gespräche, so Brunke, der aber nicht mehr verraten will.

Während das alles aber „nur“ Zwischenziele sind, verfolgen die Exporo-Gründer ein ultimatives Ziel. Auf den in der Start-up-Szene üblichen Begriff eines BHAG (Big Hairy Audacious Goal) angesprochen, sagt Brunke: „Wir wollen eine Million europäische Digitalinvestoren erreichen, die über unsere Plattform wie Eigentümer investieren. Und ich bin überzeugt, wir schaffen das. Vielleicht nicht nächstes oder in drei Jahren, aber vielleicht in fünf oder acht.“ Wie gesagt: Diese Geschichte ist nichts für Zyniker.

Text: Klaus Fiala
Fotos: Volker Renner