Die wieninvest GROUP investiert seit 2015 in Immobilien. Warum genau erfolgte der Einstieg in diesen Markt?
Alexander Widhofner (AW): Kurz erklärt: Die wieninvest GROUP ist heute ein klassischer Bauträger sowie Immobilienentwickler. Das heisst, wir entwickeln, realisieren und verwerten qualitativ hochwertigen Wohnraum zu einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis. Durch unser integriertes Geschäftsmodell kennen wir also die Bedürfnisse unserer Kunden, Mitarbeiter und Investoren und können diese optimal in unserem Angebot abbilden. Wir erhalten Werte im Altbau und schaffen neue Werte mit nachhaltigen Neubauten. Entstanden ist die Idee vor sieben Jahren, als ich erkannt habe, dass ich über nützliches Know-how für die Banken verfüge. Denn ich selbst bin Finanzdienstleister und habe in den letzten Jahren meiner Karriere im Finanzdienstleistungssektor immer wieder Bauträger finanziert und ihnen Eigenkapital verschafft, damit diese ihren Geschäften nachgehen konnten. Dadurch habe ich einen guten Einblick in diesen Bereich bekommen und entschloss mich, die wieninvest GROUP zu gründen.

Welche Leistungen bietet wieninvest an?
(AW): Unsere Vision ist es, Orte zu schaffen, in denen die Menschen die besten Voraussetzungen finden, um ihr Leben positiv zu gestalten. Das heisst, unser Leistungsangebot besteht aus dem Ankauf von Immobilien, der Sanierung von Altbauten, der Entwicklung von Neubauten sowie der Vermittlung von Immobilien. Wir bauen und verkaufen also Neubauwohnungen und können da alles anbieten, was der Kunde sich wünscht. Darüber hinaus kümmern wir uns um die Hausverwaltung. Denn das hat einen grossen Vorteil: Die Hausverwaltung ist in vielen Projekten bei uns die gleiche, kennt unsere Abläufe sowie die Projektpartner. Die langfristige Kooperation macht dies entsprechend kostengünstig. Noch dazu haben wir auch eigene Makler. Das heisst, all jene Kunden, die etwas Neues kaufen wollen aber ihre alte Immobilie zuerst verkaufen müssen, sind bei uns richtig.

Wie gross ist Ihr Portfolio und in welchen Regionen sind Sie aktiv?
(AW): Unser Portfolio umfasst hochwertige Altbau- und Neubauimmobilien im Gesamtwert von rund € 160 Millionen. Wir wollen unserem Namen treu bleiben und sind überwiegend in Wien und Umgebung tätig. Den Speckgürtel nehmen wir mit. Denn die Immobiliensuche rund um die Stadt selbst ist stark gestiegen – und so sind wir auch in diesem Feld aktiv. Unser Fokus auf Wien hat zwei Gründe: Zum einen kennen wir den Markt in Wien einfach besser als andere – wir wollen in unserem Gebiet Spezialist sein. Und zum anderen: Ich möchte immer relativ rasch bei den Projekten sein können. Ich bin jede Woche zumindest einmal auf jeder Baustelle. Und das geht nur, wenn diese in der Nähe sind.

Kommen wir zu den Themen, die gerade den Wohnungsmarkt sehr stark beeinflussen. Starten wir mit dem Krieg. Seit Februar ist zum ersten Mal seit vielen Jahrzehnten in Europa Krieg ausgebrochen. Wie wirkt sich das auf den Wohnungsmarkt in Wien aus, vor allem für die Immobilieninvestoren? Wer gewinnt und wer verliert?
(AW): Ich glaube, da gibt es zwei Blickwinkel, unter denen man den Krieg in der Ukraine betrachten kann: Einerseits gibt es einige osteuropäische Investoren in Wien, vor allem im Luxusbereich. Davon gibt es jetzt weniger. Da wir aber Wohnungen für die breite Mittelschicht anbieten, hat das keine grossen Auswirkung auf unser Geschäft. Im Gegenteil: Das Comeback der wahren Werte und die Suche nach Sicherheit sorgen für unverändert grosses Interesse – gerade jetzt, wo die Inflation stark steigt. In solchen Situationen ist Werterhalt ganz oben auf der Prioritätenliste, und damit auch Immobilien. Wir sind nämlich weit weg von dem, was andere verlangen. Und die andere Sache ist natürlich, wie der Krieg die Kosten beeinflusst hat, wie etwa unsere Baukosten, Energie und Rohstoffe.

Nicht nur Krieg hat das letzte Jahr geprägt, sondern natürlich auch die Pandemie. Viele sind aus der Stadt ausgezogen, brauchen grössere Wohnungen und wollen ein Homeoffice haben. Welche Folgen der Pandemie haben Sie am Immobilienmarkt gespürt?
(AW): Also das hat einen sehr grossen Einfluss gehabt. Vor der Pandemie haben wir gesehen, dass der Trend der letzten Jahre die immer kleiner werdenden Wohnungen waren. Das war vor allem deswegen, weil Wohnungen immer teurer geworden sind und man sich nur kleinere Flächen leisten konnte. Seit der Pandemie ist das aber anders. Es kam langsam eine Trendwende von Kleinwohnungen zu mehrräumigen Wohnungen sowie der Wunsch nach einer flexiblen und gut durchdachten Raumaufteilung. Das hat einen grossen Einfluss auf den Immobilienmarkt gehabt, da Bauträger, die eher kleine Wohnungen gebaut haben, ohne viel Freifläche, diese nur schlecht loswerden konnten. Noch dazu kommt der Wunsch nach viel Freifläche und guter Anbindung zur Stadt. Wohnungen ohne Balkon, Garten oder einem Park in der Nähe sind nun nur schwer zu verwerten. Seit der Pandemie sind Wohnungen einfach viel mehr zum Lebensmittelpunkt geworden.

Glauben Sie, dass dieser Trend von grösseren Wohnungen mit mehr Freifläche sich fortsetzen oder nach der Pandemie eher zurückgehen wird?
(AW): Ich glaube, die Stadtflucht wird bleiben. Es ist auch erschwinglicher, am Stadtrand etwas zu kaufen als in der Innenstadt. Daher ist die Herangehensweise an unsere Projekte nun anders als vor zwei Jahren. Wir versuchen nicht mehr, so viele kleinere Wohnungen wie möglich aus einer Fläche zu holen, sondern denken eher grosszügiger.

Wien galt schon immer als Verbindungsstadt zwischen Ost- und Westeuropa. Haben Sie Auswirkungen gespürt – im Sinne von Wien als attraktiven Ort für Anleger?
(AW): Natürlich gab es immer wieder Anleger aus Osteuropa, die bei uns gekauft haben. Was wir aber gemerkt haben, ist, dass die Österreicher selbst mehr investieren, also Wohnimmobilien als Anlage in Betracht ziehen. Wien ist ein sehr attraktiver Ort, nicht zuletzt wegen den sozialen, gesundheitspolitischen Vorteilen sowie der hohen Sicherheit in der Stadt, dem reichen Kulturangebot, das es hier gibt. Und ich glaube, das ist der Bonus. Und diese Tatsachen werden sich durch Neuentwicklungen in Osteuropa nicht ändern. Wien bleibt für Investoren attraktiv. Ich sehe bei nationalen und internationalen Investoren daher keinen Osteuropa-Malus, sondern eher einen Top-Lebensqualität-Wien-Bonus.

Wien wächst stark und zählt, nach dem Brexit, nun zu den fünf grössten Städten der EU. Wie wirkt sich dieses Wachstum auf die Immobilienbranche aus?
(AW): Das Wachstum bringt für uns als Immobiliengesellschaft natürlich grosse Chancen, aber allgemein auch grosse Herausforderungen für die gesamte Stadt. Das betrifft die allgemeine Infrastruktur genauso wie Bildungs- und Versorgungseinrichtungen, aber insbesondere auch die Mobilität. Wir müssen hier nachhaltige Lösungen finden, um die Lebensqualität in einer der am schnellsten wachsenden Millionenmetropolen in Europa auch für die Zukunft auf dem hohen Niveau, das wir aktuell haben, zu erhalten und weiter zu verbessern. Die Stadt Wien ist hier in vielen Bereichen schon sehr gut aufgestellt und die Kooperation zwischen Bauträgern, Behörden und den Entscheidungsträgern in den Bezirken funktioniert sehr gut. Wir merken, dass der Wille besteht, gemeinsam die besten Lösungen für immer mehr Bewohner zu finden. Wir schauen zum Beispiel bei unseren grösseren Projekten, wie die öffentliche Anbindung ist, und wenn sie schlecht ist, beginnen wir einen Dialog zwischen dem Bezirk, der Stadt und uns. Ich bin daher überzeugt, dass Wien das Wachstum auch in Zukunft gut meistern wird. Denn der Bedarf an Wohnungen wird weiter hoch bleiben und damit auch der Wiener Wohnungsmarkt für Immobilieninvestments attraktiv bleiben.

Kommen wir zur Inflation. Seit mehreren Monaten ist von der immer weiter steigenden Inflationsrate die Rede, vor allem in den USA, aber auch in Europa und Österreich. Beeinflusst die Inflation den Immobilienboom?
(AW): Wir haben uns, nicht zuletzt, weil wir auch viel mit Banken finanzieren, die letzten eineinhalb Jahre damit beschäftigen müssen. Auch wenn die Zinsen jetzt etwas steigen, wird damit der aktuelle Anlagenotstand immer noch nicht gelöst, denn auch bei ein, zwei oder drei Prozent Zinsen – und davon sind wir noch sehr weit entfernt – steht diesen Minimalzinssätzen eine deutlich gestiegene Inflation gegenüber. Damit sind viele „sichere“ Anlagen wie das Sparbuch oder Staatsanleihen unattraktiv, da man damit täglich Geld vernichtet und keine Vorsorge treffen kann. Trotz Preisanstiegs und dem damit einhergehenden Druck auf die Mietrendite bieten Immobilieninvestments höhere Renditen als andere „sichere“ vorhin genannte Anlageformen. Neben einer durchschnittlichen Mietrendite von 2,5 bis 3,5 Prozent profitiert man zusätzlich von der Wertsteigerung, die derzeit – abhängig von der Lage – von 5,5 bis sieben Prozent beträgt. Immobilien sind zudem ein langfristiges Produkt mit einem hohen Wertsteigerungspotenzial.

Und welche Auswirkungen hat die Inflation auf den Vermietungsmarkt?
(AW): Die niedrigen Zinsen haben natürlich auch Mietrenditen gedrückt. Wenn ich am Sparbuch oder bei Staatsanleihen keine Zinsen bekomme oder sogar etwas dafür bezahlen muss, dann gebe ich mich auch bei sicheren Alternativen wie Wohnimmobilien mit etwas niedrigeren Renditen zufrieden. Ich glaube, dass wir uns an die niedrigen Mietrenditen gewöhnen werden müssen. Den Gewinn macht der Entwickler ohnehin beim Ankauf und bei der Errichtung. Das wird in Zukunft noch wichtiger werden. Der Investor wird vor allem von der Wertsteigerung leben – die wird in den nächsten Jahren wahrscheinlich nicht so dynamisch ausfallen wie in den letzten zwei bis drei Jahren, aber gemeinsam mit der Mietrendite rechnen wir immer noch mit Gesamtrenditen von fünf bis sieben Prozent per annum für solide Wohnimmobilienprojekte im Grossraum Wien. Das ist im aktuellen Umfeld immer noch sehr attraktiv.

Gehen wir weiter zu den steigenden Energiekosten – ein Riesenthema seit dem Kriegsausbruch. Worauf achten Sie denn bei neuen Entwicklungen, wenn es um die Energieeffizienz geht?
(AW): Also es gibt das grosse Thema des Energieausweises. Das ist die Energiekennzahl, die ein Neubauprojekt bekommt. Da muss man konkret hinschauen. Wie zum Beispiel: Wird das Haus gedämmt? Mit welchem Material und in welcher Form? Wie ist es verarbeitet worden? Wie ist der Zustand von Fenstern und Türen? Das sind nur ganz kleine, einfache Beispiele. Aber wenn es irgendwo zieht, dann ist die Energieeffizienz niedriger. Dazu kommen andere Faktoren: Vielleicht habe ich ein Dach mit Photovoltaikanlage oder vielleicht habe ich Fernwärme statt Gas. Ich glaube, die Bauträger und die Marktteilnehmer, die darauf keinen Wert legen, die werden Probleme in der Verwertung haben. Bei wieninvest setzen wir daher grösstes Augenmerk auf nachhaltige Sanierungen und Errichtungen. Nicht nur, weil wir damit bessere Renditen erzielen, sondern weil wir auch einen Beitrag im Kampf gegen den Klimawandel leisten wollen.

Egal ob Alt- oder Neubau, bei der wieninvest GROUP steht der Mensch im Mittelpunkt. Deshalb schafft das
Unternehmen Orte, in denen Sie die besten Voraussetzungen finden, Ihr Leben positiv zu gestalten. Wieninvest entwickelt Lebensräume, die den Ansprüchen und Wünschen der zukünftigen Bewohner gerecht werden.
 

Abschlussfrage: Wie lautet Ihre Prognose, wenn es um den Wiener Immobilienmarkt in den nächsten ein, zwei Jahren geht? Sind Sie da optimistisch oder pessimistisch?
(AW): Berufsbedingt optimistisch. Ich glaube, dass uns die Suche nach Werterhalt und Sicherheit noch lange begleiten wird. Gleichzeitig wird dem Thema Wohnen wieder mehr Bedeutung beigemessen – in Summe also ein positives Umfeld für Immobilien. Was mich aber ein bisschen nachdenklich stimmt, sind die teilweise heillos übertriebenen Informationen, die dann auch nicht immer richtig sind. Es sind diese Fehlinformationen, die es dem Kunden schwierig machen, sich zum Beispiel für die Anschaffung einer Immobilie zu entscheiden oder einfach nur, sich darüber zu informieren. Das halte ich für problematisch. Das bleibt aber im Endeffekt eine Frage der Präsentation und auch der Transparentmachung der Situation – besser noch: des Immobilienmarktes.

Alexander Widhofner...
...gründete 2009 die wieninvest GROUP, die sich seit 2015 mit der Sanierung von Altbauten, dem Ankauf von Immobilien sowie der Entwicklung von Neubauten und der Vermittlung von Immobilien widmet. Dabei schafft wieninvest Lebensräume mit hoher Lebensqualität im Alt- und Neubau.

www.wieninvest.at

Fotos: wieninvest GROUP